По скорректированным прогнозам, в 2016 году по стране будет введено в эксплуатацию 76,2 млн. кв. метров жилья. Такое заявление 23 марта сделала для СМИ заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина. Напомним, что ранее речь шла о 80 млн. кв. метров.

В Смоленской области в 2016 году планируется сдать 420 тыс. кв. м жилой недвижимости. Как пояснила заместитель начальника регионального департамента по строительству и ЖКХ Елена Соколова: «Учитывая, что в прошлом году область вместо запланированных 411 тыс. «квадратов» ввела 456 тыс., необходимости в корректировке планов в сторону их снижения не было».
Или дешево, или дорого. Третьего не дано

А между тем в Смоленске и районах, в которых стройка еще окончательно не замерла, рынок недвижимости быстро переходит в резкое пике. Это выражается в быстро сокращающемся спросе на квартиры и частные дома и заметном снижении стоимости квадратного метра в новостройках. Сегодня он чуть выше уровня себестоимости.

- Реальный спрос на новые квартиры упал примерно на 25 - 30%, - говорит начальник отдела продаж ООО «МетрумГруп» Олег Иванов. - При этом снижение цен уже достигло 15%. Сегодня покупаются совсем дешевые квартиры с черновой отделкой (по 28 тыс. руб./кв. м) в пригороде Смоленска или очень дорогие, в которых ценник на «квадрат» начинается от 55 тыс. руб. В итоге получается, что «просело» именно среднее звено - жилья эконом-класса, а это именно тот сегмент, который «делает погоду» на любом рынке. При этом в 2015 году падения спроса и цен на наши дома не наблюдалось.

- В начале года Россию всколыхнула новость о прекращении программы субсидирования ипотечных кредитов. Насколько это изменило местную конъюнктуру стоимости недвижимости?

- Порядка 60% построенного компанией «МетрумГруп» жилья приобретается с помощью ипотечного кредитования. Сегодня мы видим, что процент покупателей, которым удалось взять ипотеку, заметно снизился. Возможно, сказалось кризисное падение уровня доходов или повышение требований банков к платежеспособности заемщиков. Естественно, это ударило и по объемам строительства.

Сами займы тоже несколько подорожали. Сейчас с учетом того, что программа субсидирования пролонгирована, далеко не все нуждающиеся в улучшении жилищных условий решатся обратиться в банк за кредитом. Выплачивать даже с учетом 3%-ной субсидии придется 12%. Такая ставка установлена для покупки квартир в новостройке. Если охарактеризовать сегодняшнее состояние регионального рынка жилищной недвижимости, то можно сказать, что он находится в резком падении. Продолжаться это будет, скорее всего, до июня. Летом покупательский спрос на жилье традиционно оживляется. Надеемся, что так произойдет и нынче.
Оттолкнемся ногами от дна?

- В феврале мы участвовали во Всероссийском форуме строителей, - рассказывает гендиректор компании «Смолстромсервис» Вячеслав Косых. - Там рассматривалась ситуация, сложившаяся на рынке жилищной недвижимости. Было отмечено, что падение достигло окончательной точки. Если оно пойдет дальше, то начнется обрушение всей отрасли. Люди вообще перестанут покупать жилье, строительные фирмы обанкротятся. Но правительство такого не допустит. Да, наблюдается снижение уровня продаж квартир по сравнению с прошлым годом. Но это произошло во многом из-за того, что много жилья смоляне купили в конце прошлого года, когда хотели успеть получить субсидируемые ипотечные кредиты. Люди думали, что эта программа заканчивается и все ограничится выделенными 20 млрд. руб. Но и на 2016 год уже выделено 15 млрд. руб., так что и будущие новоселы, и строители получили государственную поддержку. Да, с учетом того, что пока рынок «схлопывается», объемы строительства становятся меньше, сумма снижена. При этом проценты в банках повысились, но программа работает, и тем 80% населения, которые могут приобрести себе жилище только с помощью ипотеки, есть на что надеяться. Отмечу, что больше всего продается квартир в уже построенных домах или находящихся в высокой степени готовности. Ждать дальнейшего сброса цен вряд ли стоит. Его, скорее всего, не случится, потому что они и так вплотную подошли к уровню себестоимости квадратного метра.

В декабре 2015 года заработала региональная целевая программа развития жилищного строительства на 2015 - 2020 годы. Ее общий объем финансирования - 114,5 млрд. руб. Если все пройдет гладко, то показатель обеспеченности жильем жителей Смоленщины увеличится с 27,2 до 30,2 кв. метра. При этом порядка 40 тыс. семей получат новые квартиры. Сделать это предполагается за счет всех источников финансирования. Это значительно продвинет очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий, в которой, по данным Смоленскстата, на 1 января 2015-го томилось 12,3 тыс. семей. Из них около 8 тыс. ожидают квартиру более 10 лет, а около 1230 - пребывают в списках остро нуждающихся в улучшении жилищных условий.
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Народ адаптировался

Риэлтор одного из агентств недвижимости Лидия Райгородская, чей стаж в сфере недвижимости насчитывается 11 лет, рассказывает, что смоляне психологически адаптировались к нестабильной ситуации на валютном рынке.

- Порядка 90% сделок по покупке квартир в нашем агентстве совершаются на средства ипотечного кредитования. И я бы не сказала, что сейчас наблюдается падение спроса на приобретение жилья по ипотеке. Правда, поскольку в настоящее время действует программа господдержки на приобретение нового жилья и процентная ставка по ней значительно ниже - приблизительно на 1,5 - 2%, то и спрос на новое жилье выше. Если обычная ставка по ипотечному кредиту - около 13,75 - 14%, то по новому жилью - 10,9 - 12%.

Падение спроса на жилье в целом наблюдалось с ноября 2015-го по февраль 2016-го. А сейчас наоборот, я вижу едва ли не ажиотаж, особенно среди людей, у которых имеются наличные денежные средства. С чем можно связать такую ситуацию? Учитывая рост курса доллара и евро, который начался с конца позапрошлого года, люди вкладывали средства в недвижимость, потом был длительный период, когда все «придерживали» сбережения, а теперь, по всей видимости, смоляне психологически адаптировались к сложившейся ситуации и продолжают покупать жилье.

Наибольшим спросом сейчас пользуются однокомнатные квартиры – в «хрущевках» и в строящемся жилье. Застройщики также снизили цены – цена квартир в новых домах упала приблизительно на 20 - 25%. Сегодня однокомнатную квартиру в новостройке с индивидуальным отоплением можно купить за 1,6 - 1,7 млн. рублей. Полтора-два года назад столько стоила однокомнатная «хрущевка», а сейчас ее цена - 1,3 - 1,4 млн. рублей.

Андрей Завьялов
Рабочий путь